Règles métier — seuils Cédric¶

Statut : acquis (validés Cédric 03/03/2026). Niveau A (contrat public). Référence doctrinale : règles niveau A au sens du mémo LIDAR (contrat public, stable, OK à coder en dur). À ne pas confondre avec les règles de niveau B (jugement hand-coded) ni de niveau C (jugement appris).

Les seuils acquis¶

Marge¶

Marge	Décision
< 10%	REFUS
10% – 15%	VALIDATION MANUELLE
≥ 15%	OK

LTV (Loan-to-Value)¶

LTV	Décision
≥ 80%	REFUS
70% – 80%	VALIDATION MANUELLE
< 70%	OK

Exception¶

LTV < 50% peut bypasser un apport < 10%

Justifie qu'un porteur avec un faible apport mais un LTV très conservateur reste éligible.

Règles métier additionnelles validées (à expliciter au fil de l'eau)¶

Issues de synchros S16/S16-bis avec Cédric :

Frais d'agence¶

Pris en compte uniquement s'ils sont mentionnés au compromis
Sinon : exclus du BP reconstitué Bricks

Prix d'acquisition¶

Toujours issu du compromis (jamais du déclaratif)

Marge < 10% incluant frais Bricks¶

Signal automatique pour remonter l'apport (action au porteur)

Travaux¶

Fourchette acceptée (paliers Cédric : minimes 200-300 €/m², moyens 700-1000, lourds 1200-1500, ±20%)
Pas montant fixe
Si l'écart fait basculer la rentabilité → le projet était mal ficelé (signal qualité)

Frais de notaire¶

Formule précise requise (variation MDB / classique, par ville, par montant, par type de bien)
Agent dédié : BRI-313

Frais de garantie¶

Calcul automatique selon type de garantie choisi
Coûts de référence : fiducie ~10k€, hypothèque ~75k€ sur projet 5M

Garanties¶

Un seul scénario proposé par l'IA (pas multi-choix, ça complexifie pour rien)
L'IA propose, Cédric valide / modifie / rejette avec justification (apprentissage)

Déroulé structuré du comité (validé S17, 15/04)¶

Présentation du projet
Financier "grande ligne" (cohérence)
Valorisation vénale (avec sources)
Garanties
Financier "micro" en DERNIER — calcul précis avec tous les frais → marge nette

Le financier micro ne doit JAMAIS driver les décisions de garantie.

Posture méthodologique sur les règles¶

Cf. doctrine — 7 questions §3 :

Niveau A (contrat public, stable) → OK à coder
Niveau B (jugement hand-coded) → réponse par défaut : « et si on ajoutait 20 exemples au golden dataset à la place ? »
Niveau C (jugement appris) → cible long terme

Les règles ci-dessus sont toutes de niveau A. Toute proposition de nouvelle règle doit être challengée : niveau A ou niveau B ?

Trace historique¶

03/03/2026 — Validation des seuils marge / LTV / apport par Cédric
15/04/2026 (S16-bis) — Confirmation déroulé comité, paliers travaux, frais d'agence, garanties
27/04/2026 (S17) — Pondération estimate_value à figer (atelier Cédric mer 6/05)
06/05/2026 — Atelier Cédric estimate_value : flexibilité non contrôlée à corriger

Sources¶

Mémo LIDAR
Source legacy : bricks-os/wiki/status/regles-metier.md