projets¶

Fiches projets, rentabilité, revenus et performances, impayés porteur de projet, procédures judiciaires, gestion d'un cas en difficulté, gestion extinctive Royalties, transition obligataire

Thématique #3 — 6 sujet(s)

fiches-projets¶

Contenu d'une fiche projet, présentation, porteur de projet, financement, calendrier, rentabilité, garanties, documents légaux

Une fiche projet Bricks est une page dédiée à chaque opportunité d’investissement immobilier. Elle regroupe les informations nécessaires à l’analyse et au suivi du projet.

Contenu et structure typiques

Présentation du projet : description des biens financés (adresse précise, surface, typologie, photos, état des lieux, travaux envisagés).
Points clés : résumé des atouts (localisation, garanties, expérience du porteur, marge estimée à la revente).
Profil du porteur : personne physique ou société à l’origine du projet, parcours, références, expertise locale.
Financement : montant total à financer, apport personnel du porteur le cas échéant, coût total de l’opération, frais, marge prévisionnelle.
Calendrier et horizon : durée prévue du placement (mois ou années), dates de collecte, clôture et remboursement final.
Rentabilité : taux de rentabilité annuelle brute fixe affiché en haut de la fiche ; modalités de reversements mensuels des intérêts ; calcul exprimé en pourcentage du capital investi (montant mensuel = fraction des intérêts sur 12 mois). La mention « renta. fixe / an » correspond à la rentabilité annuelle brute fixe (ex. 10 % sur 1 000 € = 100 € d’intérêts sur un an, hors fiscalité). Les intérêts sont versés chaque mois pendant la durée du projet ; le capital est restitué intégralement à l’échéance finale. Les rendements affichés sont bruts ; l’investisseur les déclare fiscalement ; Bricks fournit un IFU (Imprimé Fiscal Unique) en début d’année suivant la perception des revenus.
Garanties : hypothèque de premier rang sur les biens financés, caution personnelle et solidaire du porteur, apport en fonds propres réalisé avant déblocage des fonds.
Documents légaux : Note d’opération (modalités du projet et du placement), PV de décision, Contrat obligataire, FICI (Fiche d’Information Client Investisseur), accessibles depuis la fiche.
Statistiques d’intérêt : nombre d’investisseurs engagés, état d’ouverture de la collecte, bouton « Investir » actif ou désactivé.

Suivi de la collecte

À droite de la fiche : bouton « Investir » activé uniquement si la collecte est en cours ; montant financé et pourcentage de l’objectif ; nombre d’investisseurs (« Bricksers ») ; date de clôture de la collecte. Si le projet est clôturé ou pas encore ouvert, le bouton est désactivé. Si l’objectif n’est pas atteint à la clôture, les sommes investies sont remboursées automatiquement sans frais.

Horizon et remboursement final

L’horizon est la durée prévue du placement (souvent en mois, ex. 12 mois = 1 an), délai dans lequel le capital est récupéré en l’absence d’événements exceptionnels. La date de clôture de la collecte et cette durée permettent d’estimer la date de remboursement final prévue.

Localisation et état des biens

Adresse précise, surface, typologie, état ; travaux de rafraîchissement ou rénovation possibles, ou revente en l’état selon la stratégie du porteur et la demande locale ; photos et description détaillée.

Porteur de projet

Identification claire (personne physique ou société) ; parcours professionnel, expérience et connaissance du marché ; Bricks réalise des vérifications juridiques et financières et une analyse de l’expérience du porteur.

Onglet Finance

Rentabilité, détail du montant financé, informations complémentaires sur les revenus attendus.

Popularité et parrainage

La popularité peut se lire au nombre d’investisseurs. La fonctionnalité « Partager à un ami » permet de recommander Bricks via un lien de parrainage : bonus de 1 % sur les montants investis par les filleuls pendant leurs 3 premiers mois.

Revenus et performances¶

revenus-performances¶

Revenus mensuels, types de revenus (Royalties variables vs Obligataires fixes), fluctuations, suivi des performances, augmentation taux

Types de revenus selon le format

Bricks Royalties (avant octobre 2022) : revenus variables basés sur les loyers effectivement perçus ; part des loyers proportionnelle à l’investissement ; fluctuations d’un mois à l’autre. Facteurs : taux d’occupation, loyers payés par les locataires, frais de gestion et d’entretien, performance globale du bien.
Bricks Obligataires (après octobre 2022) : revenus fixes sous forme d’intérêts ; taux défini à l’avance (ex. 7 % ou 9 % par an) ; versement mensuel régulier ; indépendant des loyers effectifs ; garantie de taux sur la durée du contrat ; pas de variation liée à l’occupation.

Premiers revenus — calendrier

Sur la fiche projet, section « calendrier du projet » en bas : mois du premier versement indiqué ; la date précise dépend de la date de signature chez le notaire. Après collecte finalisée et acte signé, les intérêts commencent à courir ; versements comme pour les autres projets : le 8 ou le 9 de chaque mois.

Fluctuations — les baisses ont une cause précise

Les fluctuations ne s’expliquent pas par des « conditions du marché » génériques.

Retards de paiement du porteur de projet : le porteur n’a pas payé à temps ; baisse temporaire ou absence de revenu le mois concerné ; régularisation souvent les mois suivants. Informations dans « Actus à la une » sur la fiche projet et sur https://app.bricks.co/ ; Bricks communique sur les retards et leur résolution ; le porteur peut être identifié dans les actus.
Gestion extinctive ou revente à la découpe (projets Royalties) : stratégie de sortie du portefeuille Royalties ; l’immeuble peut être revendu par lots ; baisse significative ou arrêt des revenus pendant la vente ; les fonds de vente sont restitués aux investisseurs après transaction ; délai variable (plusieurs mois). C’est une procédure planifiée par Bricks pour sortir du modèle Royalties ; suivi dans « Actus à la une ». En cas d’impayés locatifs sur un Royalties : relances amiables, procédures judiciaires si besoin, gestion extinctive accélérée possible dans les cas problématiques — le modèle Obligataire transfère ces risques au porteur.
Travaux ou vacance locative : réduction temporaire des loyers perçus ; baisse proportionnelle des revenus Royalties.
Problèmes spécifiques au projet : difficultés financières du porteur, litiges, sinistres ; retards ou impact durable possible ; communication dans les actus.

Augmentation du taux d’intérêt

Si Bricks ou le porteur augmente le taux (ex. 7 % → 9 %) : le nouveau taux s’applique automatiquement à tous les investisseurs (nouveaux et anciens), sans action de l’investisseur, sans contacter le service client, sans nouveau contrat ni mise à jour du bulletin de souscription. Mise à jour par engagement unilatéral ; effet dès le mois suivant l’annonce. Exemple : investissement à 7 % en janvier ; passage à 9 % en juin → intérêts à 9 % à partir de juin, sans démarche.

Suivi des performances

Espace personnel : https://app.bricks.co/wallet — détail par investissement, historique des revenus mensuels.
Actus à la une sur chaque fiche : retards, travaux, changements de situation, augmentations de taux, etc.
Documents : https://app.bricks.co/documents — contrats, notes d’opération.

Indicateurs à surveiller

Revenus mensuels (montant, régularité), taux de rendement annuel vs taux initial, statut du projet (en cours, gestion extinctive, etc.). Pour Royalties : taux d’occupation, évolution des loyers, état du bien (travaux).

Questions fréquentes (revenus)

Baisse marquée ce mois-ci : consulter les actus du projet sur https://app.bricks.co/ ; causes fréquentes = retard porteur, gestion extinctive, travaux/vacance.
Taux augmenté : rien à faire ; application automatique ; engagement unilatéral du porteur.
Revenus Royalties variables d’un mois à l’autre : normal pour le modèle Royalties (loyers réels) ; le modèle Obligataire (depuis oct. 2022) vise des revenus fixes.

Communication

Bricks communique sur retards, problèmes de projets, gestions extinctives, augmentations de taux, performances. En cas de doute : actus du projet puis support contact@bricks.co (nom du projet et période).

Dernière mise à jour (source consolidée) : novembre 2024.

Impayés et recouvrement (porteur de projet)¶

impayes-recouvrement¶

Impayés porteur de projet, rôle mandataire Bricks, mise en demeure, procédure judiciaire (référé, action au fond), délais, exécution forcée

Document d’information investisseurs (12 avril 2024) — ne constitue ni conseil juridique ni engagement contractuel de la plateforme ou du mandataire.

1. Cadre général et rôle du mandataire

Lorsqu’un porteur de projet ne verse plus les revenus mensuels prévus ou ne rembourse pas le capital dans les délais contractuels, la masse des obligataires peut engager une procédure graduée de recouvrement. Conformément à l’article 9.2 du contrat obligataire, Bricks agit en qualité de mandataire de la masse : elle effectue les démarches nécessaires à la défense des intérêts communs, sans se substituer à chaque investisseur pour les décisions relevant de la majorité qualifiée prévue au contrat.

2. Suivi mensuel et détection des incidents

Les flux sont contrôlés chaque mois ; tout incident déclenche une notification au porteur et un rappel des conséquences (pénalités, impact sur la notation, transmission possible au contentieux). Cette étape interne précède la phase formelle.

3. Notification et mise en demeure

Relance simple : courriel de rappel.
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : délai imparti au débiteur ; à défaut de régularisation, la créance sera poursuivie en justice.

4. Audit du dossier et transfert contentieux

Avant contentieux : vérification de la complétude du dossier (contrat, preuves de relances, historiques de paiement), puis transmission à un cabinet d’avocats spécialisé.

5. Évaluation des garanties

Analyse de la solvabilité du garant (caution personnelle, hypothèque, nantissement, etc.). Si un recouvrement amiable auprès de la caution est envisageable, il est tenté en priorité.

6. Choix de la voie judiciaire et calendrier indicatif

Voie	Quand ?	Durée indicative	Particularités
Référé	Urgence + créance « non sérieusement contestable »	Environ 4 mois de l’assignation à la décision	Assignation déposée ≥ 8 jours avant l’audience
Action au fond	Litige complexe ou contesté	12 à 18 mois (instruction comprise)	Instruction écrite, échanges de conclusions

7. Assignation

L’assignation est délivrée par huissier au porteur puis déposée au greffe.

Tribunal judiciaire : représentation par avocat obligatoire lorsque la demande dépasse 10 000 € (art. 760 du Code de procédure civile — CPC).
Tribunal de commerce : assistance d’un avocat recommandée, pas toujours imposée au-delà de 10 000 € (art. 853 CPC).

8. Audience et instruction

Le juge entend les parties ; en procédure au fond, phase d’instruction écrite (pièces, conclusions). En référé, pas d’instruction complémentaire ; décision possible à l’issue de l’audience.

9. Jugement

Le tribunal statue ; en référé, décision immédiate ou notification sous quelques semaines. En cas de condamnation pécuniaire, le taux légal est automatiquement majoré de cinq points après 2 mois (art. L313-3 du Code monétaire et financier — CMF).

10. Exécution forcée

Une fois la décision exécutoire (absence d’appel ou exécution provisoire), un commissaire de justice peut mettre en œuvre saisies bancaires, immobilières ou ventes forcées (art. L111-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution — CPCE).

11. Intérêts, pénalités et frais

Poste	Base de calcul	Référence
Intérêt légal	Fixé semestriellement par arrêté ministériel (deux taux : particuliers / autres)	Art. L313-2 CMF
Majoration +5 points	Après 2 mois si la condamnation n’est pas exécutée	Art. L313-3 CMF
Pénalité contractuelle	5 % du montant impayé à compter de la fin du délai de remédiation	Art. 10.5 contrat obligataire
Frais de recouvrement	Honoraires d’avocat, actes d’huissier, frais bancaires, etc., à la charge exclusive du débiteur	Clause contractuelle

12. Recours

Le porteur peut interjeter appel : 15 jours pour les ordonnances de référé (CPC) ; 1 mois pour un jugement au fond.

13. Solde de la dette

Après réalisation des garanties, si un solde subsiste, un accord de paiement amiable peut être négocié pour éviter de nouvelles poursuites.

Glossaire express

Assignation : acte d’huissier ouvrant le procès civil et convoquant le débiteur devant le juge.
Référé : procédure d’urgence pour une décision provisoire rapide.
Action au fond : procédure classique aboutissant à une décision définitive après débat contradictoire.
Exécution forcée : saisies et ventes organisées par un commissaire de justice pour obtenir paiement.
Intérêt légal : taux fixé par l’État pour indemniser le retard de paiement d’une somme.

Clause de non-responsabilité

Document informatif ; ne remplace pas un avis d’avocat ; n’engage pas la responsabilité de la plateforme ou du mandataire sur le choix ou la conduite d’une procédure.

Calendrier global indicatif (à compter d’une mise en demeure restée infructueuse jusqu’à encaissement effectif via exécution forcée)

La durée totale dépend surtout de la voie (référé ou fond), de la réactivité du débiteur et des recours, de la charge du tribunal et de la complexité des mesures d’exécution.

Scénario	Délai minimal (indicatif)	Délai maximal (indicatif)
Référé + exécution sans appel	≈ 4 mois (assignation → décision) + 1–2 mois exécution → ≈ 6 mois	≈ 9 mois (retard d’audience ou saisies complexes)
Action au fond + exécution sans appel	≈ 12 mois (instruction courte, créance reconnue) + 2–3 mois exécution → ≈ 14–15 mois	≈ 18 mois d’instruction + 6–9 mois exécution (biens multiples) → ≈ 24–27 mois
Avec appel	+ 6 à 12 mois supplémentaires (quel que soit le scénario)

À retenir

Voie rapide (référé) : récupération possible en environ 6 mois dans le meilleur des cas.
Voie au fond : environ 14 à 27 mois selon la complexité.
Appel ou difficultés d’exécution prolongent la procédure.

Ces estimations sont indicatives et peuvent varier selon la juridiction, la coopération du débiteur et les garanties mobilisables.

Projet en difficulté — gestion d’un cas grave (exemple anonymisé)¶

cas-projet-difficulte¶

Exemple de gestion d’un projet en difficulté avérée : procédures judiciaires et plan d’indemnisation soumis au vote des investisseurs

Principe

Certains projets peuvent rencontrer une difficulté grave (défaillance, voire fraude d’un porteur ou d’intermédiaires). Dans ces cas, Bricks engage des procédures judiciaires — y compris à l’international selon la localisation du projet — et peut proposer aux investisseurs un plan d’indemnisation collectif, soumis à leur vote après validation juridique.

Ce qui relève de la communication dédiée

Les éléments nominatifs (projet concerné, intermédiaires) et les modalités chiffrées d’indemnisation (taux garanti, échéancier) sont traités dans la communication investisseurs spécifique à chaque dossier, et ne sont pas repris dans cette base partagée.

Message clé

En cas d’incident grave, Bricks affirme un engagement de moyens envers les investisseurs (procédures, mesures exceptionnelles de responsabilité selon les dossiers), sans que cela constitue une garantie de remboursement.

Transition Royalties → Obligataire¶

transition-royalties-obligataire¶

Passage du modèle Royalties au modèle Obligataire en octobre 2022, gestion extinctive, stratégie sortie 3-4 ans, revente progressive

Chronologie

Avant octobre 2022 : modèle Bricks Royalties — revenus variables basés sur les loyers réellement perçus.
Depuis octobre 2022 : modèle Bricks Obligataire — revenus fixes garantis (intérêts), taux connu à l’avance ; le porteur assume les risques locatifs ; plus de variation liée à l’occupation pour le versement aux investisseurs.

Raisons de l’abandon progressif du modèle Royalties

Revenus variables et imprévisibles (loyers réels, vacances, impayés).
Risques de gestion locative (locataires, entretien, charges).
Complexité opérationnelle pour garantir des revenus stables.

Objectifs du modèle Obligataire

Revenus fixes et prévisibles, indépendance vis-à-vis des loyers effectifs pour le calendrier des versements aux investisseurs, simplicité (taux fixe), sécurité perçue avec transfert des aléas locatifs vers le porteur.

Stratégie de sortie du portefeuille Royalties (3–4 ans)

Bricks a mis en place une sortie sur 3 à 4 ans pour les anciens actifs Royalties, avec objectif de clôturer le modèle Royalties vers 2025–2026 : gestion extinctive progressive, revente organisée des biens par lots ou à la découpe ; chaque vente contribue au remboursement des investisseurs ; processus présenté comme normal et planifié, non assimilable à un incident isolé non anticipé.

Gestion extinctive — définition opérationnelle

Pour un projet Royalties en gestion extinctive : revente du bien (souvent à la découpe) ; revenus qui peuvent fortement baisser ou s’arrêter pendant la phase de vente ; restitution du capital après finalisation des transactions ; délai souvent 6 à 12 mois (parfois plusieurs mois de plus selon complexité). Suivi dans « Actus à la une ».

Impact sur les revenus (consolidation avec la thématique revenus)

Baisse ou interruption des reversements Royalties pendant la vente ; les fonds issus des ventes servent à la restitution du capital.
En présence d’impayés locatifs sur un Royalties : relances amiables, procédures judiciaires (expulsion, recouvrement) si nécessaire, possible accélération de la vente en cas problématique — illustrant pourquoi le modèle Obligataire a été privilégié ensuite.

Réponses type (baisse sur un Royalties)

Identifier l’ancien modèle Royalties ; lire les actus ; si gestion extinctive : expliquer la stratégie globale, la restitution du capital (délais indicatifs ci-dessus), le caractère planifié. Éviter les réponses vagues sur le « marché » ; contextualiser avec la transition vers l’Obligataire et le plan de revente.

Valorisation sans travaux (exemple)¶

valorisation-sans-travaux¶

Plus-value sans travaux : permis de construire purgé, prix d’achat sous le marché, segment premium

Question fréquente

« Pourquoi un projet peut-il présenter une plus-value importante sans travaux prévus ? »

Contexte

Projet sans travaux de rénovation ou de construction majeurs, mais avec une plus-value significative.

Justification de la valorisation

Permis de construire purgé (valorisation administrative) : permis de construire définitif obtenu par le porteur ; valeur du terrain fortement augmentée ; purge du permis = plus de recours possibles contre le permis ; sécurité administrative élevée, justifiant une forte valorisation.
Prix d’achat exceptionnellement bas : acquisition du terrain nettement sous le marché, créant une marge importante même sans travaux.
Marché haut de gamme : sur certains segments premium (ex. littoral), les terrains constructibles sont rares et très valorisés ; marges possibles importantes.

Synthèse

La plus-value repose sur la valorisation du droit à construire (permis purgé) et une opportunité d’achat sur un marché premium, pas sur des travaux de transformation du bien.

Message clé pour les investisseurs

La valorisation n’est pas liée aux travaux mais au droit à construire sécurisé et à une opportunité d’acquisition — logique d’investissement distincte mais légitime.